Artículo originalmente publicado por Cole Hanson para Minnesota Reformer en su versión en inglés y traducida al español. Fotografía: Max Nesterak/Minnesota Reformer.
La votación del Ayuntamiento de St. Paul en septiembre, con un resultado de 4-3, ofrece una lección para ciudades de todo el país: los derechos sin aplicación crean sistemas donde incluso los funcionarios bienintencionados tienen dificultades para que las protecciones funcionen.
Cuando los inquilinos de la avenida Ashland se enfrentaron a aumentos de alquiler del 28,5% a pesar de vivir con goteras, moho, cimientos deteriorados y escaleras inestables, pasaron meses luchando por protecciones que la ciudad debería haber proporcionado automáticamente. La ajustada mayoría (las concejalas Cheniqua Johnson, Hwa Jeong Kim, Rebecca Noecker y Nelsie Yang) se puso del lado de los inquilinos, limitando los aumentos al 3%. Esa es la buena noticia. Pero las concejalas disidentes Molly Coleman, Anika Bowie y Saura Jost revelaron cómo las deficiencias en la aplicación de la ley obligan a tomar decisiones imposibles tanto para los inquilinos como para el gobierno municipal.
Ciudades de todo el país han adoptado políticas de protección para los inquilinos —control de alquileres, desalojo con justa causa, normas de habitabilidad— pero luego no financian su aplicación. El resultado son “derechos en papel”: los inquilinos no pueden acceder a estas protecciones a menos que cuenten con enormes recursos para enfrentarse a los propietarios, los funcionarios públicos y la inercia burocrática.
Este caso ilustra el enfoque de St. Paul hacia los problemas de los inquilinos: crear protecciones elaboradas en papel, ofrecer una aplicación mínima y luego culpar a los inquilinos por la disfunción resultante.
La ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad limita los aumentos anuales al 3%, pero permite excepciones, incluso para los propietarios que puedan demostrar la necesidad de un “retorno razonable de la inversión”. Actualmente, los inquilinos pueden apelar estos aumentos. Desde 2022, solo 29 apelaciones de inquilinos han llegado al Ayuntamiento, y aproximadamente 7 de cada 10 casos fueron rechazados antes del caso de septiembre de este año. Lo sucedido en Ashland Avenue muestra cómo funciona realmente todo este proceso: el personal municipal aprobó un aumento del 28,5% tras revisar documentos financieros, aparentemente sin evaluar adecuadamente si las viviendas cumplían con los estándares básicos de mantenimiento, y el funcionario encargado de la audiencia sugirió que el Ayuntamiento hiciera lo mismo al rechazar las apelaciones de los inquilinos contra dicho aumento.
Solo cuando los inquilinos se organizaron y presentaron una apelación salieron a la luz los problemas. En lugar de garantizar que se cumplieran las normas antes de aprobar los aumentos de alquiler, la ciudad exigía a los inquilinos que demostraran que sus viviendas eran deficientes.
En otras palabras: Estos son sus derechos; buena suerte intentando hacerlos valer por su cuenta.
Cuando falla la aplicación de la ley, los funcionarios a menudo optan por los propietarios
Cuando los concejales votaron en contra de limitar el aumento del alquiler, sus argumentos revelaron cómo las deficiencias en la aplicación de la ley obligan a tomar decisiones imposibles y a priorizar los intereses de quién.
Coleman y Jost se remitieron a sistemas que ya habían fallado. Coleman argumentó que las cuestiones de habitabilidad «deberían determinarse mediante inspecciones municipales o en el tribunal de vivienda», a pesar de que el Departamento de Seguridad e Inspecciones no había evaluado las condiciones antes de aprobar los aumentos. Ambos dijeron: «Confíen en el proceso, incluso cuando este acaba de fallar».
Bowie se opuso a la apelación de los inquilinos para proteger las «viviendas asequibles que surgen de forma natural». A pesar de reconocer las escaleras inseguras y el deterioro, propuso permitir un aumento del 20 % porque los propietarios «operarían con un saldo neto cero, cumpliendo con el código municipal». Para otras unidades de Ashland: «Estos alquileres están por debajo del precio de mercado… No se trata de un propietario que intente inflar el alquiler».
Esto exige a los inquilinos que absorban condiciones deficientes y aumentos de alquiler importantes para preservar la viabilidad de los propietarios. Los inquilinos que viven con moho y en condiciones inseguras ya están financiando la actividad del propietario con su salud.
Los votos en contra no se debieron a información incompleta: el consejo contaba con amplia documentación de un inspector certificado por el HUD y testimonios de inquilinos. Se trataba de decisiones basadas en prioridades sobre a quiénes les conviene más cuando falla la aplicación de la ley.
La votación de 4-3 demuestra por qué las deficiencias en la aplicación de la ley son perjudiciales: perjudican a los inquilinos y obligan a los funcionarios a tomar decisiones imposibles. Sin una aplicación adecuada de la ley, los líderes municipales optan por mantener el statu quo. El resultado: los inquilinos pierden.
La lección más importante
La protección de los inquilinos fracasa sin tres componentes:
Aplicación proactiva de la ley: Las ciudades deben verificar el cumplimiento antes de aprobar acciones perjudiciales. La aplicación de la ley basada en quejas perjudica a los inquilinos vulnerables y obliga a los funcionarios a decidir con información incompleta. Los propietarios con infracciones graves a la propiedad ya no deberían ocultarse en la agenda de aprobación automática del consejo municipal cuando vence su licencia o cuando autocertifican sus aumentos de alquiler, sino que deberían estar sujetos a investigación y debate público, el mismo público que autoriza su actividad en primer lugar.
Recursos adecuados: St. Paul presupuestó menos de $500,000 para la estabilización de alquileres en 2025 para supervisar miles de unidades. Este presupuesto fue insuficiente este año y, dado que la mitad de la población de la ciudad vive de alquiler, seguirá siéndolo sin un aumento significativo de fondos. Este déficit presupuestario obliga a los funcionarios a tomar decisiones arbitrarias sin una infraestructura de verificación adecuada, y deja al personal municipal forzado a tomar atajos cuando preferirían actuar con responsabilidad hacia sus vecinos.
Autoridad clara: La incertidumbre de los miembros disidentes sobre la consideración de la habitabilidad refleja una autoridad poco clara que permite que continúen las deficiencias. Las ciudades deben definir claramente los estándares de aplicación de la ley, y hacerlo de manera que brinde claridad a los responsables de la toma de decisiones y a quienes buscan una solución.
Sin estos estándares, las protecciones para los inquilinos los agotan, mientras que los funcionarios deben gestionar las reclamaciones sin apoyo.
La votación de 4-3 fue acertada, pero los tres votos en contra revelaron cómo las deficiencias en la aplicación de la ley crean situaciones imposibles. En las ciudades que implementan protecciones para los inquilinos, la lección es que los derechos sin aplicación no solo perjudican a los inquilinos, sino que crean sistemas en los que incluso los funcionarios bienintencionados carecen de las herramientas necesarias para que las protecciones funcionen.
Créditos: Con información de Cole Hanson de Minnesota Reformer, una organización de noticias independiente y sin fines de lucro dedicada a mantener informados a los habitantes de Minnesota y a descubrir historias que otros medios no pueden o no quieren contar. Nota original en inglés y traducida al español por Julio Valdez.
