Artículo originalmente publicado por Chris Bragg y David Brand para New York Focus y States Newsroom. Traducido al español. Fotografía: Nick Youngson/Pix4free.
Por Chris Bragg y David Brand
Nueva York.— Durante años, Barbara Small luchó por conservar su casa en Flatbush, Brooklyn, tras ser embargada. El día que finalmente salió a subasta, lloró durante el viaje en tren al edificio de la Corte Suprema en el centro de Brooklyn. El resultado significaría perder todos sus ahorros. No estaba obligada a asistir a la venta, pero estaba decidida a asistir de todos modos.
Había comprado la estrecha casa de ladrillo de tres pisos en Linden Boulevard en 2005 con su padre, un extrabajador del transporte público que emigró de Barbados vía Londres en la década de 1970. La casa era un lugar para que él pasara su jubilación, así como una inversión para Small y sus hijos una vez que ella se jubilara del Servicio Postal de EEUU.
Catorce años después, su padre falleció y ella perdió la propiedad tras una serie de reveses financieros, incluyendo un inquilino que dejó de pagar el alquiler. En su caso, la hipoteca pertenecía a un grupo de inversores y estaba gestionada por el Bank of New York Mellon y una entidad gestora de préstamos llamada Shellpoint.
Un grupo de desconocidos hizo fila en el juzgado para pujar por el edificio. Como la mayoría de las casas en subastas de ejecución hipotecaria, se vendió en cuestión de minutos. El precio: poco más de 1,3 millones de dólares. Un árbitro designado por el tribunal, Jeffrey Dinowitz —quien también es un influyente asambleísta estatal del Bronx—, calculó la deuda con el prestamista. Después de que los acreedores y los abogados se llevaran su parte, Small dijo que le quedaron unos 100.000 dólares, una fracción del valor real de mercado de la propiedad.
“Mi padre intentó ayudarme a crear un legado para mí y mis hijos, y ahora no tengo nada que darles”, dijo Small en una entrevista. “El patrimonio generacional no es para mí”.
Pero Small, de 67 años, podría haber tenido derecho a aún más dinero. El abogado que representaba a BNY Mellon y al administrador hipotecario había utilizado un método controvertido para calcular los intereses —que contradice las propias directrices del sistema judicial para los árbitros—, aumentando la cantidad que le quitaron en decenas de miles de dólares.
El cálculo, que aplicaba los intereses a un importe total superior al préstamo existente de Small, beneficiaba a los inversores de la hipoteca, pero también constituía una posible infracción de la ley estatal.
New York Focus y Gothamist realizaron un análisis independiente de los registros judiciales estatales. Este demuestra que el método se ha utilizado en miles de casos de ejecución hipotecaria como el de Small. En conjunto, el resultado ha privado a los neoyorquinos de millones de dólares adicionales al perder sus viviendas o los ha cargado con mayores niveles de deuda. El abogado de Small, Mark Anderson, ha demandado a un grupo de prestamistas y sus bufetes, acusándolos de “fraude y robo sistemáticos” para aumentar sus ganancias a costa de los antiguos propietarios.
Los abogados de los prestamistas y los bufetes afirman que el sistema judicial permite su método de cálculo. Y los árbitros designados por el tribunal han dado su visto bueno a las matemáticas.
Los hallazgos revelan inconsistencias generalizadas en cómo los prestamistas y sus abogados determinan los intereses, y apuntan a una falta de supervisión por parte del sistema judicial estatal y de los abogados, como Dinowitz, designados por los jueces para actuar como árbitros.
Esos árbitros son responsables de garantizar que las ventas de ejecuciones hipotecarias se lleven a cabo de forma justa. Sin embargo, en entrevistas, seis árbitros afirmaron no haber recibido capacitación formal antes de gestionar cientos de miles de dólares en transacciones inmobiliarias, ni estar obligados a hacerlo. Y los registros judiciales muestran que rutinariamente aprueban las cifras presentadas por los abogados de los prestamistas, incluso cuando utilizan la fórmula impugnada.
Los registros legales muestran que Dinowitz recibió una citación judicial en la demanda de Small en junio. En una entrevista telefónica en octubre, afirmó desconocer que el método de cálculo estuviera en disputa. Aseguró haber verificado las cuentas del banco en el caso de Small, así como en otros, pero que no cuestionó las cifras subyacentes del prestamista. Añadió que los pagos a los antiguos propietarios afectados deberían ser “revisados” si se les despojó del dinero que deberían haber recibido.
“Si en algún momento del proceso hubo algún error que perjudicó al demandado, entonces debería corregirse”, declaró Dinowitz. “Cualquier persona demandada en un caso de ejecución hipotecaria obviamente tiene problemas financieros y no se debe hacer nada que los empeore”.
Un portavoz de la Oficina de Administración de Tribunales del estado se negó a responder preguntas sobre cuál debería ser el método correcto para calcular los intereses, citando el litigio en curso de Anderson.
La agencia “sigue centrada en la mejora continua del sistema de ejecuciones hipotecarias en el estado de Nueva York”, declaró Al Baker, portavoz de la Oficina de Administración de Tribunales.
Al ser informado sobre los hallazgos, el senador estatal Zellnor Myrie, demócrata de Brooklyn y miembro del poder judicial y defensor del consumidor, Los comités de protección pidieron al sistema judicial que impusiera estándares consistentes para todas las subastas de ejecuciones hipotecarias.
“Lo que estamos viendo en estos casos es, en el mejor de los casos, una inconsistencia en la aplicación de la ley y, en el peor, personas en posiciones de poder aprovechándose de propietarios vulnerables”, declaró Myrie en una entrevista.
UN CÁLCULO CONTROVERTIDO
Las matemáticas son sutiles y complejas. Comienzan con cómo se calcula la deuda después de que una casa se vende en una subasta. En el caso de Small, un juez estatal de ejecuciones hipotecarias dictaminó que debía casi $852,000 en intereses, costas legales, honorarios y el monto restante de su hipoteca.
Es lo que se conoce como monto de la sentencia.
Después de que una casa se vende en una subasta de ejecución hipotecaria, el bufete de abogados de la entidad crediticia puede aplicar legalmente intereses adicionales para cubrir el período desde que se calculó el monto de la sentencia hasta que el juez lo aprobó. El proceso puede tardar meses o incluso años si un propietario intenta detener una ejecución hipotecaria o como resultado de la acumulación de trabajo en el sistema judicial.
Los registros judiciales muestran que los abogados de BNY Mellon utilizaron el monto de la sentencia en el caso de Small para calcular los intereses adicionales que adeudaba, y Dinowitz, como árbitro, aprobó las cifras en un informe final.
Sin embargo, utilizar el monto de la sentencia de $852,000 para calcular los intereses adicionales contradice las directrices del sistema judicial de Nueva York para los árbitros en ejecuciones hipotecarias y, según Anderson y otros abogados, está prohibido por la ley de Nueva York, que prohíbe a los prestamistas añadir intereses sobre los intereses.
En cambio, los propios formularios del sistema judicial indican al árbitro que utilice un método basado en una cifra más simple y baja: el saldo del préstamo original del propietario. Un panel de jueces de apelación confirmó esta interpretación de la ley de Nueva York en 2015.
El saldo principal del préstamo de Small era de $520,000. Al final, la diferencia entre los dos cálculos de intereses le costó $24,000.
Anderson comenzó a investigar otros casos y concluyó que más de una docena de bufetes de abogados que representan a grandes bancos, proveedores de servicios hipotecarios y pequeños prestamistas en ejecuciones hipotecarias en Nueva York inflan sistemáticamente el monto de los intereses adeudados por las propiedades. Argumenta que este método de cálculo aumenta las ganancias de los bancos e inversores, a la vez que perjudica a quienes han perdido sus viviendas. A principios de este año, demandó a cinco de estos bufetes y a un grupo de prestamistas ante un tribunal federal en nombre de Small y otros antiguos propietarios.
“Están llevando a las personas en el peor momento de sus vidas y simplemente empeorando la situación”, dijo Anderson. Estamos hablando de miles y miles de subastas de ejecuciones hipotecarias.
El análisis de New York Focus y Gothamist reveló que, de más de 7400 informes de ejecuciones hipotecarias elaborados desde 2013 por 14 bufetes de abogados que representan frecuentemente a entidades crediticias, más del 95 % utilizó el método que aumenta los intereses. En más de 400 casos, antiguos propietarios recibieron menos dinero en una subasta debido al uso del método en disputa.
La diferencia entre ambos cálculos puede ser significativa. En un caso del condado de Nassau, una familia recibió más de $80,000 menos de lo que habría recibido si se hubiera utilizado el saldo principal impago para determinar los intereses adeudados después de una subasta de 2023. En otras dos subastas de ese mismo año, un antiguo propietario del condado de Suffolk perdió casi $90,000, y un propietario de Brooklyn perdió casi $115,000 después de calcular los intereses. Los antiguos propietarios no forman parte de las demandas y no respondieron a las preguntas de New York Focus y Gothamist.
Los abogados de BNY Mellon y Shellpoint, la compañía de servicios hipotecarios involucrada en el caso de Small, se negaron a comentar cómo calculan los intereses en los casos de ejecución hipotecaria. Brett Messinger, abogado del bufete del banco, Logs Legal, anteriormente conocido como Shapiro, DiCaro y Barak, también se negó a hacer comentarios. En respuesta a las demandas presentadas por Small y otros antiguos propietarios, el bufete y otras entidades han argumentado que el sistema judicial estatal aprueba su método. Sin embargo, nuestra revisión de los expedientes de ejecución hipotecaria muestra que algunos de los 14 bufetes han comenzado a utilizar el saldo de capital más bajo para calcular los intereses desde que Anderson presentó sus demandas en primavera.
Esta historia fue publicada originalmente por New York Focus, una sala de prensa independiente y sin fines de lucro que cubre la política estatal y local en el Empire State. cuyo objetivo es promover la transparencia del gobierno mediante la publicación de periodismo a fondo que explica cómo funciona realmente el estado. Forma parte de States Newsroom, organización de noticias sin fines de lucro más grande del país, centrada en los estados. Publicada en su versión en inglés y traducida al español.
